Stan prawny nieruchomości – co warto wiedzieć, kupując działkę?

Zakup własnej działki wymaga dobrego jej wyboru według kilku kryteriów. Należy przede wszystkim określić swoje potrzeby i oczekiwania, uwzględniając lokalizację, cenę, wielkość, a także ukształtowanie terenu oraz okolice działki. Przed podjęciem decyzji o zakupie konkretnych terenów trzeba zwrócić uwagę również na stan prawny nieruchomości. O szczegółach dowiecie się z poniższego artykułu – zapraszamy do lektury.

Ewidencja gruntów i budynków

Jakie informacje uzyskamy po sprawdzeniu stanu prawnego nieruchomości? Na pewno dowiemy się, czy sprzedający jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym działki, jaka jest jej powierzchnia oraz czy działka nie jest obciążona hipoteką bądź prawami osób trzecich. Wszystkie dane są dostępne w ewidencji gruntów i budynków, a także w księdze wieczystej. Pierwsza dokumentacja to zbiór informacji na temat gruntów, budynków, lokalów oraz ich właścicieli. Operat ewidencyjny jest złożony z rejestrów, map i dokumentów uzasadniających wpisy do rejestrów. Można się z niego dowiedzieć o: położeniu, przebiegu granic i powierzchni działki, obrębie ewidencyjnym i nazwie jednostki ewidencyjnej, rodzaju użytków gruntowych wraz z określeniem powierzchni oraz konturów użytków, a także klasy gleboznawczej dla gruntów rolnych i leśnych, położeniu budynków, ich przeznaczeniu i ogólnych danych technicznych, oznaczeniu księgi wieczystej oraz danych właściciela nieruchomości. Wszystkie informacje z ewidencji gruntów i budynków są jawne oraz udzielane odpłatnie. Wypis, czyli dane o nieruchomości pochodzące z rejestru oraz wyrys, który jest odbitką z mapy znajdującej się w operacie, można uzyskać składając wniosek w ośrodku dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej we właściwym starostwie powiatowym lub urzędzie miasta na prawach powiatu.

Księgi wieczyste

Księgi wieczyste są natomiast sądowymi rejestrami, które prowadzone są dla konkretnej nieruchomości – wyjaśnia ekspert z Osiedla Nowy Horyzont – kompleksu zlokalizowanego w Kobylance koło Szczecina.

Każda księga wieczysta składa się z czterech działów. W pierwszym znajduje się oznaczenie nieruchomości i wpisy praw związanych z jej własnością, które zostały ustanowione na korzyść tej nieruchomości (można do nich zaliczyć służebność gruntową). Drugi dział odnosi się do własności i użytkowania wieczystego – są w nim zawarte dane właściciela, współwłaściciela, wieczystego użytkownika, wieczystego współużytkownika oraz wysokość ich udziałów lub rodzaj wspólności. W trzecim dziale można znaleźć wpisy, które dotyczą:

• ograniczonych praw rzeczowych obciążających nieruchomość (z wyjątkiem hipotek),
• ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością,
• praw osobistych i roszczeń.

Czwarty dział zawiera wpisy, które są związane z hipotekami – obciążeniami nieruchomości zabezpieczającymi określone wierzytelności pieniężne. Znajdują się w nim informacje na temat kwoty hipoteki i waluty, w jakiej jest wyrażona, terminu zapłaty wierzytelności i wierzyciela, na rzecz którego ustanowiono hipotekę. Sprzedający działkę powinien pokazać aktualny odpis z księgi wieczystej, ale warto również przejrzeć ją osobiście przed podpisaniem aktu notarialnego, ponieważ od daty sporządzenia wspomnianego odpisu mógł zmienić się stan prawny nieruchomości. Z racji tego, że niektóre prawa nie są ujawniane w księdze, w akcie notarialnym kupna-sprzedaży nieruchomości powinno znaleźć się oświadczenie sprzedającego o braku zmian w stanach wpisów, a nieruchomość wolna jest od wszelkich ograniczonych praw rzeczowych, praw i roszczeń osób trzecich, a także zadłużeń. Warto pamiętać, że księgi wieczyste, oprócz wydziału ksiąg wieczystych w sądzie rejonowym właściwym dla miejsca położenia nieruchomości, są dostępne na stronie internetowej Ministra Sprawiedliwości.