Zwrot nakładów na nieruchomość po rozwodzie

Czynienie nakładów na nieruchomość w trakcie trwania małżeństwa – zarówno w celu poprawienia swoich warunków bytowych, jak i w ramach inwestycji - jest rzeczą powszechną. Wiedza na temat zwrotu takich nakładów do powszechnych jednak nie należy, bowiem praktyka pokazuje, że małżonkowie często nie zdają sobie sprawy z tego jak przebiegają po rozwodzie ewentualne ich rozliczenia.  To z kolei zależy od kilku kwestii, o których będzie mowa niżej.

Czy nakłady wchodzą w skład majątku wspólnego?

W ramach ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej, małżonkowie mają do dyspozycji majątek wspólny, w skład którego wchodzą przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich. Do majątku wspólnego należą w szczególności pobrane wynagrodzenie za pracę i dochody z innej działalności zarobkowej każdej z małżonków, a także dochody z majątku wspólnego. Warto wspomnieć, że do majątku wspólnego zalicza się także dochody z majątku osobistego każdego z małżonków, którym może być np. czynszu najmu mieszkania.

Jeśli małżonkowie nie zawierali intercyzy, a tym samym łączy ich ustawowa majątkowa wspólność małżeńska, każdy z małżonków poza majątkiem wspólnym dysponuje również majątkiem osobistym, do którego należą m.in. przedmioty majątkowe nabyte przed powstaniem wspólności ustawowej oraz – co do zasady -  przedmioty majątkowe nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę. Właściwie rozróżnienie składników majątku wspólnego oraz majątku osobistego każdego z małżonków jest o tyle istotne, że sposób rozliczenia nakładów na nieruchomość po rozwodzie zależy właśnie od tego z jakiego majątku zostały one poczynione. 

Nakłady z majątku wspólnego na majątek osobisty 

Nietrudno wyobrazić sobie sytuację, kiedy to małżonkowie decydują się na remont nieruchomości otrzymanej w drodze darowizny przez jednego z nich jeszcze przed zawarciem małżeństwa. Jeśli środki na modernizację domu pochodziły na przykład z wynagrodzenia za pracę, możemy mówić o nakładach z majątku wspólnego na majątek osobisty, które zgodnie z przepisami kodeksu rodzinnego i opiekuńczego powinny zostać zwrócone. Ustawa zastrzega jednak pewien wyjątek, zgodnie z którym powinność zwrotu nie dotyczy wydatków i nakładów koniecznych na przedmioty majątkowe przynoszące dochód. Taka sytuacja będzie miała miejsce między innymi wtedy, gdy małżonkowie zdecydowali się na wykończenie mieszkania będącego składnikiem majątku osobistego jednego z nich, które następnie zostało przeznaczone na wynajem.

Powyższa zasada ma swoje oparcie m.in. w zasadach słuszności. Skoro bowiem małżonkowie podjęli decyzję o poczynieniu nakładów na majątek osobisty jednego z nich po to, aby zapewnić sobie możliwość czerpania z tego tytułu dochodów w przyszłości, niesłuszne byłoby obarczanie małżonka obowiązkiem zwrotu tych nakładów, dokonanych de facto w imię dobra rodziny – wyjaśnia adwokat Agata Koschel-Sturzbecher.

Nakłady z majątku osobistego na majątek wspólny

Uprawnienie do żądania zwrotu nakładów dotyczy również sytuacji odwrotnej – kiedy to nakłady są czynione z majątku osobistego na majątek wspólny. Jednak i tutaj ustawodawca - kierując się zasadą ochrony rodziny - przewidział pewien wyjątek, bowiem żądanie zwrotu wydatków i nakładów z majątku osobistego na wspólny nie będzie możliwe jeżeli zostały one zużyte w celu zaspokojenia potrzeb rodziny (chyba że zwiększyły wartość majątku w chwili ustania wspólności). 

Jak udowodnić nakłady poniesione na nieruchomość? 

Dochodząc zwrotu nakładów z majątku wspólnego na majątek osobisty należy odpowiednio wykazać fakt poniesienia tych nakładów. Samo oświadczenie małżonka, że takie nakłady poczynił nie będą rzetelną podstawą żądania zwrotu tych nakładów. Pomocne mogą się przy tym okazać faktury i rachunki na zakup materiałów na rzecz nieruchomości. Jednocześnie małżonek powinien wykazać, że posiadał środki stanowiące jego majątek osobisty, które to zostały przeznaczone na remont nieruchomości. 

Kiedy przedawnia się roszczenie o zwrot nakładów?

Rozliczenia nakładów zarówno z majątku wspólnego na majątek osobisty jak i w sytuacji odwrotnej, dokonuje się w ramach podziału majątku wspólnego, jednakże sąd może nakazać wcześniejszy zwrot, jeżeli wymaga tego dobro rodziny. Roszczenie o zwrot nakładów nie ulega przedawnieniu, jednak należy pamiętać, że może ono być dochodzone najpóźniej w ramach postępowania o podział majątku wspólnego. Po prawomocnym zakończeniu sprawy dotyczącej podziału majątku wspólnego, dochodzenie roszczeń z tego tytułu nie będzie możliwe. 

Warto wspomnieć, że w ramach postępowania o podział majątku wspólnego nie mogą być rozstrzygane kwestie rozliczeń nakładów poczynionych z majątku osobistego jednego z małżonków na rzecz majątku osobistego drugiego małżonka – roszczenia te należy zgłosić w ramach osobnego powództwa o zapłatę rozpoznawanego na podstawie przepisów prawa cywilnego.

Zwrot nakładów na nieruchomość partnera

W świetle rosnącej popularności związków nieformalnych, warto wiedzieć, że rozliczenie nakładów poczynionych na nieruchomość partnera kształtuje się zgoła inaczej. Osobę, która dobrowolnie decyduje się na dokonanie nakładów na nieruchomość, mając przy tym świadomość, że należy ona do kogoś innego, określa się mianem samoistnego posiadacza w złej wierze. W takim przypadku można żądać jedynie zwrotu nakładów koniecznych i tylko o tyle, o ile właściciel nieruchomości wzbogaciłby się bezpodstawnie jej kosztem.

Innymi słowy, zwrotowi podlegają jedynie takie nakłady, które mają na celu zapewnić normalne używanie nieruchomości, np. na wykonanie instalacji wodno-kanalizacyjnej, łazienki, instalacji centralnego ogrzewania. Nakłady, które nie mają charakteru koniecznego (np. modernizacje nieruchomości) nie mogą być objęte żądaniem zwrotu.

Podsumowując, decyzja o nakładach na nieruchomość partnera w ramach nieformalnego związku, choć zwykle podejmowana jest w dobrej wierze, wiąże się z pewnym ryzykiem, bowiem możliwość dochodzenia zwrotu tych nakładów jest znacznie ograniczona.